Altbausanierung in Mainz

Was gehört zu einer Altbausanierung?

Zu einer Altbausanierung in Mainz gehören fünf Arbeitsfelder: Bestandsprüfung, Trockenlegung, Haustechnik, Gebäudehülle und Oberflächen. Putz und Anstrich stehen dabei am Ende der Kette, nicht am Anfang. Der Begriff Altbau meint ursprünglich Gebäude vor 1949, wird in der Praxis aber bis in die 1970er Jahre gedehnt.

Beide Baualtersgruppen bringen eigene Schwachstellen mit. Die Gründerzeitbauten in Mainz haben massives Mauerwerk, hohe Räume und oft keine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchte. Nachkriegs- und 1960er-Bauten sind dünner gemauert, schlechter gedämmt und enthalten häufiger problematische Baustoffe. Wer das nicht trennt, plant an der Substanz vorbei.

• Bestandsaufnahme: Tragwerk, Dach, Keller, Feuchtebild, Bauteilalter
• Schadstoffscreening: vor jedem Eingriff in Putz, Kleber und Bodenaufbau
• Gebäudehülle: Dach, Außenwand, Kellerdecke, Fenster und Außentüren
• Haustechnik: Heizung, Elektro, Wasser
• Oberflächen: Putz, Anstrich, Stuck, Trockenbau

In welcher Reihenfolge saniert man einen Altbau?

Die Reihenfolge folgt dem Grundsatz von der Ursache zur Oberfläche: erst Befund, dann Trockenlegung, dann Technik, dann Hülle, zuletzt das Sichtbare. Wer die Fassade streicht, bevor die Feuchtequelle gefunden ist, zahlt zweimal. Diese Abfolge ist der wichtigste Hebel bei einer Altbausanierung in Mainz, weil jede Umkehrung später als Nacharbeit auftaucht.

Der Malerbetrieb arbeitet in Phase sieben. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Bei der Beurteilung von Putz, Altanstrichen und Feuchteschäden in Phase eins ist die Einschätzung eines erfahrenen Betriebs bereits bares Geld wert, weil sie zeigt, ob ein Untergrund überhaupt tragfähig ist.

Welche Schäden werden vor der Sanierung geprüft?

Vor Sanierungsbeginn stehen vier Prüfungen: aufsteigende Feuchte, Rissbild, Holzschäden und Schadstoffe. Wer eine Altbausanierung in Mainz vorbereitet, lässt diese vier Punkte zuerst klären. Alles Weitere ergibt sich aus diesen Befunden. Die Prüfung kostet einen Bruchteil dessen, was ein übersehener Schaden später verursacht.

• Feuchte im Sockelbereich: Salzausblühungen, abplatzender Putz, muffiger Geruch im Keller
• Risse: Haarrisse im Putz sind meist harmlos, durchgehende Risse über Bauteilgrenzen deuten auf Setzung hin
• Holzbauteile: Balkenköpfe im Mauerwerk, Dachstuhl und Fensterrahmen auf Pilz- und Insektenbefall prüfen
• Altanstriche: dichte Kunstharzbeschichtungen auf historischem Putz stauen Feuchte im Mauerwerk
• Schadstoffe: immer vor dem ersten Bohrloch, nie erst nach dem ersten Fund

Besonders bei Objekten in der Mainzer Neustadt lohnt der Blick auf die Balkenköpfe. Die tief in das Mauerwerk eingebundenen Holzträger der Gründerzeit liegen genau dort, wo Fassadenfeuchte ankommt, und ein Schaden bleibt hinter dem Putz lange unsichtbar.

Was bedeutet Feuchte für Putz, Farbe und Dämmung?

Feuchte entscheidet über die Materialwahl: Auf feuchtem oder salzbelastetem Untergrund halten weder dichte Anstriche noch Dämmsysteme dauerhaft. Historisches Mauerwerk ohne Horizontalsperre nimmt Bodenfeuchte auf und gibt sie über die Wandoberfläche wieder ab.

Wird diese Oberfläche mit einem dichten System verschlossen, wandert die Feuchte höher oder kondensiert hinter der Dämmebene. Die Folgen sind Putzabplatzungen, Schimmel und im ungünstigsten Fall Schäden an eingebundenen Holzbalken. Deshalb gilt im Bestand die Regel: erst Ursache klären, dann diffusionsoffen aufbauen.

• Ursache klären, bevor das Material gewählt wird
• Mineralische, diffusionsoffene Systeme bei belastetem Untergrund
• Sanierputz als Teil eines Konzepts, nicht als Dauerlösung
• Innendämmung immer bauphysikalisch rechnen lassen
• Nach der Sanierung das Lüftungsverhalten an die dichtere Hülle anpassen

Wann muss vor der Sanierung auf Asbest geprüft werden?

Geprüft werden muss bei jedem Gebäude, das vor Oktober 1993 gebaut oder saniert wurde, und zwar vor jeder mechanischen Bearbeitung. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass solche Gebäude bis heute Asbest enthalten können und es besonders beim Bohren, Schleifen, Abstemmen oder Sanieren kritisch wird.¹

Damit betrifft das Thema praktisch jeden Altbau in Mainz und Umgebung. Typische Fundstellen liegen genau dort, wo bei einer Modernisierung gearbeitet wird:

• Fliesenkleber und Fugenmassen
• Bodenbeläge und deren Kleber
• Putze und Spachtelmassen
• Dachplatten und Fassadenverkleidungen
• Brandschutzverkleidungen an Stahlbauteilen

Eine Materialprobe kostet einen Bruchteil dessen, was eine gestoppte Baustelle mit Sanierungsauflage kostet. Fachbetriebe unterbrechen die Arbeiten bei Verdacht und lassen beproben, statt weiterzuarbeiten.

Was kostet eine Sanierung im Bestand?

Für die energetische Komplettmodernisierung eines Einfamilienhauses nennt die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online auf Basis abgerechneter Baupreise eine durchschnittliche Investition von rund 108.000 Euro; über zwanzig Jahre gerechnet liegt die finanzielle Belastung nach Fördermitteln und Heizkostenersparnis bei etwa 154 Euro im Monat.² Einzelne Maßnahmen liegen deutlich darunter. Was eine Altbausanierung in Mainz am Ende kostet, hängt deshalb vom Befund ab und nicht vom Wunschkatalog.

Die größten Preistreiber sind der Zustand der Substanz, Denkmalauflagen mit Materialbindung, ein Schadstoffbefund samt Entsorgungsweg sowie Gerüststellung und Zugänglichkeit. In der dichten Bebauung der Innenstadt ist der letzte Punkt ein realer Kostenfaktor, weil Stellflächen fehlen und Anlieferungen abgestimmt werden müssen.

• Substanzzustand als größter Einzelfaktor
• Denkmalauflagen und gebundene Materialwahl
• Schadstoffbefund und Entsorgung
• Gerüst, Zufahrt und Lagerfläche
• Puffer von zehn bis fünfzehn Prozent auf die Gesamtsumme

Belastbar wird eine Zahl erst nach der Begehung vor Ort. Seriöse Betriebe kalkulieren im Bestand nach Aufmaß und Befund, nicht nach Quadratmeterpauschale.

Welche Förderung gibt es für Sanierungsmaßnahmen?

Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle zahlt das BAFA einen Grundzuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben, mit individuellem Sanierungsfahrplan sind bis zu 20 Prozent möglich.³ Wer eine Altbausanierung in Mainz plant, sollte den Förderantrag grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme stellen. Ein vorher geschlossener Lieferungs- oder Leistungsvertrag ist nur mit einer förderkonformen aufschiebenden oder auflösenden Bedingung zulässig.

Der Sanierungsfahrplan lohnt sich doppelt: Er sichert den Bonus und legt zugleich die wirtschaftlich sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen fest. Damit löst er genau das Problem, an dem viele Vorhaben scheitern.

Welche Gewerke müssen abgestimmt werden?

Bei einer Komplettsanierung greifen sechs bis zwölf Gewerke ineinander, und die Abstimmung entscheidet über Bauzeit, Nacharbeiten und Gewährleistungsfragen. Jede Schnittstelle zwischen zwei Firmen ist eine mögliche Bruchstelle.

• Gerüstbau: Taktung mit Dach, Fassade und Fenster
• Zimmerer und Dachdecker: vor jeder Fassadenmaßnahme
• Fenster- und Türenbau: Anschlussdetails mit Putz und Dämmung klären
• Elektro und Sanitär: Schlitze und Leitungen vor dem Putzaufbau
• Trockenbau: Anschluss an Bestandsdecken und Stuck
• Maler und Stuckateur: letzte Position, Qualität unmittelbar sichtbar

Betriebe, die mehrere dieser Gewerke selbst abdecken, verringern die Zahl der Schnittstellen in den entscheidenden Schlussphasen. Doege + Sohn führt Fassadenarbeiten, Malerarbeiten, Wärmedämmung, Trockenbau sowie Putz- und Stuckarbeiten aus einer Hand aus.

Was ist bei Altbauten am Rhein besonders zu beachten?

Zu beachten sind drei Punkte: die dichte Gründerzeitbebauung der Mainzer Neustadt, der hohe Denkmalbestand und die Zuständigkeitsgrenze zwischen den beiden Rheinseiten. Für bauliche Maßnahmen an oder in der Umgebung von Kulturdenkmälern ist eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich.⁵

Die Zuständigkeit richtet sich dabei nicht nach dem Ortsnamen. Mainz-Kastel, Mainz-Kostheim und Mainz-Amöneburg tragen den Namen der Stadt, gehören verwaltungsseitig aber zu Wiesbaden; dort ist die Untere Denkmalschutzbehörde Wiesbaden zuständig. Für Betriebe, die beiderseits des Rheins arbeiten, ist das Alltagsgeschäft: Sie kennen beide Verfahrenswege und wissen, welche Behörde welche Unterlagen erwartet.

• Ensembleschutz kann greifen, auch wenn das Haus kein Einzeldenkmal ist
• Genehmigung vor Beginn, nicht parallel zur Ausführung
• Materialwahl bei Denkmalobjekten in der Regel gebunden
• Gerüst und Anlieferung in geschlossenen Straßenzügen früh anmelden

Welche Arbeiten im Einzelnen genehmigungspflichtig sind und wie das Verfahren abläuft, lesen Sie im Ratgeber Denkmalschutz in Wiesbaden.

Welche Fehler kosten am meisten?

Am teuersten sind bei einer Altbausanierung in Mainz Fehler in der Reihenfolge und in der Vorprüfung, nicht in der Ausführung. Ein sauber gestrichener Sockel über einer ungeklärten Feuchtequelle ist nach zwei Wintern wieder eine Baustelle.

• Fassade oder Anstrich, bevor die Feuchtequelle geklärt ist
• Dämmung ohne bauphysikalische Betrachtung
• Maßnahmenbeginn vor dem Förderantrag ohne förderkonforme Vertragsbedingung
• Arbeiten am Denkmal ohne Genehmigung
• Bohren und Schleifen ohne vorherige Schadstoffprüfung
• Dichte Kunstharzsysteme auf historischem Putz
• Gewerke einzeln nacheinander statt abgestimmt beauftragen

Wie unterstützt ein Malerbetrieb bei der Sanierung?

Ein Malerbetrieb liefert im Bestand zwei Leistungen: die Beurteilung der Oberflächen zu Beginn und deren fachgerechte Ausführung am Ende. Die erste wird oft übersehen, obwohl sie darüber entscheidet, ob ein Untergrund überhaupt beschichtet werden kann. In Mainz betrifft das vor allem historische Kalkputze.

• Untergrundprüfung auf Tragfähigkeit, Altanstrich und Feuchtebild
• Putzsanierung, Rissbehandlung und Stuckergänzung
• Fassadenarbeiten einschließlich Dämmung und Schlussbeschichtung
• Denkmalgerechte Anstriche nach Befund und Behördenabstimmung
• Trockenbau und Innenausbau als ergänzendes Gewerk
• Dokumentation für Behörde und Fördernachweis

Damit schließt sich der Kreis zur Reihenfolge: Wer den Betrieb erst am Ende einbindet, verschenkt die Einschätzung, die am Anfang am meisten wert gewesen wäre. Eine gut geplante Altbausanierung in Mainz bezieht das ausführende Handwerk schon in der Befundphase ein.

Häufige Fragen

Womit beginnt eine Altbausanierung in Mainz?

Sie beginnt mit dem Befund: Feuchte, Risse, Holzschäden und Schadstoffe werden geprüft, bevor ein Gewerk beauftragt wird.

In welcher Reihenfolge saniert man einen Altbau?

Von der Ursache zur Oberfläche: erst Befund, dann Trockenlegung, dann Haustechnik, dann Gebäudehülle und zuletzt Putz und Anstrich.

Was kostet eine Sanierung im Bestand?

Für die energetische Komplettmodernisierung eines Einfamilienhauses nennt co2online eine durchschnittliche Investition von rund 108.000 Euro. Einzelne Maßnahmen liegen deutlich darunter.

Wie hoch ist die BAFA-Förderung?

Der Grundzuschuss beträgt 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben, mit individuellem Sanierungsfahrplan sind bis zu 20 Prozent möglich.

Wann muss der Förderantrag gestellt werden?

Der Förderantrag muss grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Ein vorher geschlossener Vertrag ist nur mit einer förderkonformen aufschiebenden oder auflösenden Bedingung zulässig.

Wann ist eine Asbestprüfung erforderlich?

Bei jedem Gebäude, das vor Oktober 1993 gebaut oder saniert wurde, und zwar vor jeder mechanischen Bearbeitung.

Welche Behörde ist für Mainz-Kastel zuständig?

Mainz-Kastel gehört verwaltungsseitig zu Wiesbaden; zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde Wiesbaden.

Warum ist die Reihenfolge wichtiger als die einzelne Maßnahme?

Weil jede Umkehrung später als Nacharbeit auftaucht: Ein Anstrich über einer ungeklärten Feuchtequelle hält nicht.

Fazit

Eine Altbausanierung in Mainz gelingt, wenn Befund, Reihenfolge und Förderantrag vor dem ersten Handschlag stehen. Wer diese drei Punkte klärt, vermeidet die teuren Korrekturschleifen, die im Bestand fast immer aus vertauschten Arbeitsschritten entstehen. Die Optik kommt zuletzt, und genau deshalb entscheidet sie nicht über den Erfolg.